የአትክልት ፍቺ ትርጓሜዎች ባለፉት አመታት ተቀይረዋል
1031 ግብር-ተሸካኙ ልውውጥ ያስገቡ. ለበርካታ ግብር ከፋዮች, ይህ ከሰማያት ገንዘብ እንደሚወርድ ነው.
1031 የተበከሹ ግብር አይነቶች
የ 1031 መለዋወጫዎች ለግብር ታክስ ሰፊዎች አሁንም ቢሆን በጣም ሃብታም የሆነ የሀብት ማሰባሰብ መሳሪያ ናቸው. ስፍር ቁጥር የሌላቸው የገንዘብ ነጋዴዎች እና የሪል እስቴት ጉራዎች የስኬት ስትራቴጂ ዋነኛ አካል ሆኗል. በውስጣዊ የገቢ አሀድ ክፍል ክፍል 1031 በመጥቀስ የግብር ከፋይ ልውውጥ ታክስ ከፋዩ የገቢውን, የኢንቨስትሜንቱን ወይም የንግድ ድርጅቱን ንብረት እንዲሸጥና በንብረቱ እንዲተካ ያስችለዋል.
የአይ.ቢ.ኤስ. ደንብ ተከተይ እስካላደረከ ድረስ የዚህን ንብረት ሽያጭ ገቢ የሚሸፍነው ወይም ለሌላ ጊዜ ይተላለፋል. የግብአት እና የኢንቨስትመንት ስትራቴጂ እንዲሁም የንብረት ዕቅድ መሳሪያ ነው. እንደ ጽንሰ ሐሳብ ከሆነ, አንድ ኢንቨስተሮች እስከ ሞት ድረስ በንብረት ንብረቶች ላይ የካፒታል ዕድላትን ማስተላለፍ መቀጠል እና ሁሉንም በአንድ ላይ ሊያሳርፉ ይችላሉ.
የ 1984 ህጎች የተወሰኑ አመለካከቶችን ለውጠዋል
በ "ተመሳሳይ ልውውጦች" መጀመሪያ ቀናት ውስጥ ቃሉ በጥሬው ተነስቶ ብዙውን ጊዜ ችግር ፈጥሯል.
ለምሳሌ በ 1031 ልውውጥ በ 1031 ልውውጥ ለመሸጥ የፈለጉት ባለሶስት ፎቅ የጡብ ሕንፃ ባለቤት ከሆኑ ባለቤቱን ለመለወጥ የሚፈልጉት ባለ ሦስት ፎቅ የጡብ ሕንጻ መፈለግ ይኖርብዎታል. ከዚያም ሁለታችሁ ትገናኛላችሁ, ልውውጡም ይከናወናል.
ቀደም ሲል በሽግግር ላይ ምንም ጊዜ ገደብ አልነበረም.
የአይ.ሲ.ኤስ በሂደቱ ላይ ጥብቅ ቁጥጥርን ይጠይቃል, ይህም በ 1983 ዓ.ም. (እ.አ.አ) ኮንግረሱ በሴክሽን 1031 (ሀ) ውስጥ እንዲፈርስ አድርጓል. ይህ ህግ የተጠላለፈ ልውውጥ, ተለይቶ "ተመሳሳይ-አይነት" ንብረቶች የተወገደ ሲሆን ለዝውውቱ የሚጠናቀቅ የጊዜ ሰንጠረዥን አቋቁሟል.
ብቁነት
ለንግድ ስራ ወይም ለኢንቨስትመንት የተያዘው ሪል እስቴት ለ 1031 ሽግግር ብቁ ይሆናል. የግል መኖሪያ ቤት አይፈቀድም በአጠቃላይ ሲስተም ቤቱን ለሽያጭ በሚይዙ ንብረቶች ውስጥ ስለሚገጥም ተስተካከለና የማይለወጥ ንብረትም እንዲሁ ብቁ አይደለም. እንደ ኪራይ ያልተያዙ የእረፍት ጊዜያት ወይም የሁለተኛ መኖሪያ ቤቶች ለ 1031 ህክምና ብቁ አይሆኑም. ይሁን እንጂ ለእነዚህ ንብረቶች ተግባራዊ ሊሆን የሚችለው የግብር አጻጻፍ ስልጣን አንቀፅ 280 ላይ የአጠቃቀም ሙከራ አለ. በዚህ ጉዳይ ላይ የግብር ባለሞያ ምክር ማግኘት ያስፈልጋል.
መሬት እየተገነባ ነው, እና ለሽያጭ የተገዛ ንብረት ለግብር የተላለፈ ህክምና ብቁ አይደለም. አክሲዮኖች, ቦንዶች, ማስታወሻዎች, የተጣራ ንብረት እና ለሽምግልና ጠቃሚ ጥቅማጥቅሞች ለ "መጋራት" አይቆጠሩም.
ዛሬ እንደ 1031 ልውውጥ ለመውሰድ, የግብይት ስርዓት የአንድ ንብረት ሽያጭ ከመሆን ይልቅ ቀጣይ ግዢ ከመፈጸም ይልቅ የአንድ "ልውውጥ" ዓይነት መሆን አለበት. በመጀመሪያ, የሚሸጠው ንብረት እና አዲሱ የንብረት ምትክ ለኢንቨስትመንት ዓላማ ወይም ለንግድ ወይም ለንግድ ስራ ምርታማነት ሊኖረው ይገባል.
እነሱ እንደ «አይነት-ንብረታቸው» መሆን አለባቸው.
የሚከተሉት የንብረት ዓይነቶች ሽግግር ለክፍል ለ "ተመሳሳይ-አይነት" ንብረቶች መስፈርቶች ያሟላሉ.
- ለአንድ የገበያ ማዕከል ምትክ ቢሮ
- በመሬት ይገዛ የነበረው የገበያ ማዕከል
- ለአንድ የኢንዱስትሪ ሕንፃ መለኪያ መሬት
- ለአንድ የኢንዱስትሪ ሕንፃ መለስተኛ ሕንፃ
- በተከራይ ነዋሪዎች (ቲሲ) ንብረቶች ምትክ የአንድ ቤተሰብ ቤት ኪራይ
ዛሬ የዚያ የጡብ ሕንፃ ለቅጽል መሬት, መጋዘን ወይም ትንሽ የቢሮ ሕንፃ መለወጥ ይችላሉ. ሆኖም ግን, ጥብቅ የሆኑ የግዜ ገደቦች አሉ, ወይም 1031 ልውውጥ አይፈቀድም, እና የታክስ ውጤቶች ይወሰናሉ.
ከ 1984 በፊት ሁሉም የሽያጭ ኮንትራቶች በተሰሩበት ወቅት የተሸጡ ንብረቶች መዘግየትና ማስተላለፍ, (የተረፉ ንብረቶች) እና የአዲሱ ሪል እስቴት (Replacement Property) ግዢዎች ተከናውነዋል.
ተስማሚ ንብረት ለማግኘት በሚሞክርበት ጊዜ ከተጋለጡ ችግሮች በተጨማሪ በርዕሰ አንቀሳቃሾችን እና የገንዘብ ድጋፎችን በማስተላለፍ ላይ ችግሮች ነበሩ. ዛሬ ግን አይደለም.
ዘግይቶ የነበረው የ 1031 መለዋወጫ የቅድመ-1984 ችግሮችን ያስወግዳል, ነገር ግን ጥብቅ የግዜ ገደቦች ተገድለዋል. የዝውውር, የዝርዝሮች እና የገበያ ንብረቶችን በተለመደው መንገድ ማጠናቀቅ የሚፈልጉ. አንድ ገዢ ወደፊት ሲገፋ, እና የግዢ ኮንትራቱ ከተፈፀመ, ሻጩ ከተለዋጭ መካከለኛ ጋር በሚተባበር የማስተዋወቂያ ስምምነት ይጀምራል, እሱም በተራው ምት ምትክ ሻጭ ይሆናል. የልውውጥ ስምምነቱ የሻጩን ውስጠ-ተያያዥ ለሆነ አማካይ ያመለክታል. መዝገቡ ይፈጸማል, ምክንያቱም ሻጩ ገንዘቡን መንካት ስለማይችል, መካከለኛ በኩል ሻጩን የሚቀበለውን ገቢ ይቀበላል.
የመጓጓዣ ጊዜ ገደቦች ሽግግር
በዚህ ጊዜ, የመጀመሪያው የጊዜ ገደብ, የ 45 ቀን የሰልፍ ደንብ, ይጀምራል. ግብር ሰብሳቢው ከተቀባይ እና ከተዘገቡበት ጊዜ አንስቶ በ 45 ቀናት ውስጥ የተተኪ መተኪያ ንብረት ሊዘጋ ወይም መለየት አለበት. የጊዜ ገደቡ የሚቀያየር አይደለም, ቅዳሜና እሁድ እና የበዓል ቀናት ያካትታል እንዲሁም አይአርኤስ ግን አይወስድም. የጊዜ ገደቡን ካሻገሩት, ጠቅላላ ልውውጥዎ ውድቅ ሊደረግ ይችላል, እና ቀረጥ መከታተል እንደሚቻል ያረጋግጣሉ.
የመተካት ባህሪያት ዓይነቶች ለመለየት
- ሶስት ባህሪያቸው ከትክክለኛ የገቢያ ዋጋዎ ጋር የተገናዘቡ ናቸው.
- በመታወቂያው ማብቂያ መጨረሻ ላይ አጠቃላይ የችሎቱ ዋጋ እስከ 200 ፐርሰንት ውስጥ ከዋጋው ከተለቀቀው የንብረት ዋጋው ከ 200% አይበልጥም.
- የሶስቱ ንብረቶች ደንብ እና የ 200% ደንብ ከተላለፈ, የታክስ አካውንቱ ከተመዘገበው ንብረት ሁሉ 95% ን ከተገዛው ልውውጥ አይቀንስም.
Boot ምንድን ነው?
እውነቱን ለመናገር, አብዛኛዎቹ ባለሀብቶች የሶስት ንብረትን ደንቦች ተከትለው ትከሻቸውን አጠናቀው ለመጨረስ እና ለሚዘጋላቸው በጣም ጥሩውን የሚመርጡትን ይመርጡ. በአጠቃላይ ግቡ "ሽግግር" እንዳይተላለፍ እና ለትርፍ ያልተቀነሰበትን ገንዘብ ለማስቀረት ነው.
"ቡት" (ታሳቢው) በግብር ከፋዩ ላይ የተቀበሉትን ተጨማሪ ንብረቶች ያመጣል ወይም ፍትሃዊ የገበያ ዋጋ ነው. ገንዘብ ሁሉንም የተመጣጣኝ እቃዎች, እዳዎች እና የተካኑ ንብረቶች ሁሉ ያካትታል. ይህ "ያልተቀየረ" ንብረት ነው, እና በውይይቱ ወቅት የሚገዛው ሕግ ውስብስብ ነው. በቂ ምክር ባለመስጠት "ቡት" መቀበልን ቀረጥ ሊያስከትል ይችላል.
ለ 180 ቀን ደንብ ይገዛል
አንዴ ተተኪ ንብረት ከተመረጠ, የተቀዳው ንብረት አዲስ የተተካ ንብረትን ለመዝጋት ከተቀጠረበት ቀን ጀምሮ የተጣራ ንብረት ወደ ገዢው ከተላለፈበት ቀን አንስቶ 180 ቀናት አለው. ይሁን እንጂ በባለቤቱ የቀረጥ ተመላሽ ቀን ላይ, ከማንኛውም ማራዘሚያዎች, የተጣራ ንብረት የተሸጠበት የግብር ዘመን ከ 180 ቀን ጊዜ በፊት ነው, ከዚያ ልውው በዚያው ቀን መሞላት አለበት. ያስታውሱ, የዚህ ጊዜ የተወሰነ ክፍል አስቀድሞ በመለያ ጊዜው ውስጥ ጥቅም ላይ ውሏል. በዚህ ደንብ ውስጥ ምንም ቅጥያዎች የሉም, እና ስለዚህ ደንቦች ምንም ልዩነቶች የሉም, ስለሆነም ቀነ ገደቡ ከመጀመሩ በፊት መዝጋት ያስፈልጋል.
ታክስ ከፋዩ ተቀማጭውን ከመጀመሪያው ግብይት ገቢውን እንደማይነካው ሕጉ ስለሚጠይቀው, የተጠናቀቀው ንብረት በአቅራቢው እና ከተጠናቀቀ በኋላ የተከፈለውን ንብረት ከግዢው ያገኛል, ከዚያም ወደ ግብር ከፋዩ ይልከዋል.
ለራስዎ ለራስዎ ኢንቨስተሮች አታድርጉ
ስኬታማ የሆነ 1031 ልውውጥ ስራዎችን እንዴት እንደሰራ የሚገልጽ መሠረታዊ መግለጫ ነው. በግብር ከፋዩ ሁኔታ መሰረት, የንብረት አይነት ይተካል, እና የመተሪያ ንብረት ባህሪያት, የሌሎች የለውጥ ገፅታዎች ተሳታፊ ሊሆኑ ይችላሉ. ሥራው ውስብስብ ሊሆን ስለሚችል ባለሙያዎችን ሁሉ ማማከር አለባቸው. ይህ "ለራስዎ" ኢንቬሲተሩ ምንም ስራ አይደለም.
የ 1031 ን ልውውጥ ሀብትን እና ሀብቶችን ለመገንባት እና ለማቆየት, በንብረቶች ላይ ገንዘብን በማፍሰስ, በማደስ, በማበጀትና በማዋሃድ በዩናይትድ ስቴትስ ውስጥ የሚገኙ እያንዳንዱ ንብረቶች ባለቤት ናቸው. የአሜሪካ ግብር ከፋይዎች በንብረቶች ላይ በንብረቶች ላይ ያለውን ገንዘብ እንደገና ለመጨመር ከፈለጉ የካፒታል ትርፍ ግብር መክፈል የለባቸውም. በፓሲፊክ ዌስት ሳተላይዝ, ኢ.ሲ.ኤም. አባል FINRA / SIPC በኩል የቀረቡ ማስረጃዎች.
ይህ ጽሑፍ ለሽያጭ የቀረበ አይደለም, እንዲሁም ማንኛውንም ደህንነትን መግዛትን መቃወም አይደለም. መረጃው ለውይይት እና ለመረጃ ዓላማዎች ብቻ ነው. ብቃት ያለው የሕግ, የግብር ወይም የፋይናንስ እቅድ ምክርን ለመተካት የታሰበ አይደለም. ተፈጻሚነት ያላቸው የግብር ኮዶች በፌዴራል ሕግ ብቻ የሚመለከቱ ናቸው. የግለሰብ ደረጃዎች የራሳቸው ተጨማሪ የግብር ኮዶች ሊኖራቸው ይችላል. እባክዎ በእርስዎ አገር ውስጥ ተገቢውን ግብር እና የህግ ባለሙያ ያነጋግሩ. ይህ መረጃ ከተረጋገጡ ምንጮች የተገኘ ሲሆን ከርስዎ የግል ሁኔታ ጋር ተጣጥሞ ከሙያ ምክክር ጋር ተያይዞ ጥቅም ላይ መዋል አለበት.
በ C. Grant Conness, ፕሬዝዳንት, 1031 የአማራጭ ቡድኖች
በፀሐፊው ጊዜ ኤሊዛቤት ዊንድራብ, ካልብሪ # 00697006, በሊንሪ ሪል እስቴት ውስጥ በ ሳካራሜንቶ ከተማ, ብቸኛው የበጎ አድራጎት ድርጅት ነው.